PROTEÇÃO DO PONTO COMÉRCIAL
O ponto comercial pode ser conceituado como sendo o local onde o empresário ou sociedade empresária exerce a sua atividade comercial.
É através do contrato de locação comercial que surge o que denominamos ponto comercial.
O ilustre jurista Fábio Ulhoa Coelho1, assim define ponto comercial:
“Dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado “ponto”, que compreende o local específico em que ele se encontra. Em função do ramo da atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor. Se o empresário se encontra estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica deste valor se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Já, se está estabelecendo em imóvel alheio, que locou, a proteção jurídica do valor agregado pelo estabelecimento seguirá a disciplina da locação não-residencial caracterizada pelo artigo 51 da Lei 8.245/91.”
localização é fundamental. Em razão dela, há, inclusive, uma distinção entre cliente e freguês. O freguês é um conceito relacionado à localização do estabelecimento empresarial. Desta forma, se tenho um restaurante em uma rodovia, as pessoas que param para almoçar são fregueses, porque eles procuram o estabelecimento em razão da localização do estabelecimento empresarial.
O cliente, por sua vez, compra em um estabelecimento empresarial em virtude das qualidades subjetivas do empresário e dos produtos oferecidos.
Proteção ao ponto comercial
A lei protege o ponto comercial do empresário ou da sociedade empresária por meio da chamada ação renovatória, que corresponde a renovação compulsória do contrato de locação comercial, que está previsto no artigo 51 e seguintes da Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato.
Requisitos
A ação renovatória tem como finalidade a renovação compulsória do contrato de locação empresarial. Mas, para ajuizarmos uma ação renovatória é necessário preencher alguns requisitos cumulativos.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos sejam de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer ao fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Conforme vimos, um dos requisitos é que o contrato, ou a soma ininterrupta dos contratos, totalizem prazo contratual mínimo de 5 (cinco) anos.
Todavia, não é necessário que seja um único contrato de cinco anos, ou que o último seja de cinco anos. É possível que haja alguns contratos que, somados, totalizem cinco anos. Nesse caso, também goza de proteção o ponto comercial, sendo possível o ajuizamento de uma ação renovatória.
Como fica nos casos de interrupção entre um contrato e outro?
Isso é o que se chama de “acessio temporis”. O STJ, em relação a essa interrupção, tem admitido ação renovatória mesmo diante da “àcessio temporis”. O prazo, na jurisprudência, gira em torno de 3 meses de interrupção entre um contrato e outro. Mas tudo vai depender do caso concreto.
Importante asseverar que a lei do inquilinato, quando trata da ação renovatória, não quer proteger proprietário, locador ou locatário. O que a lei quer proteger é o ponto comercial. Por isso, ela exige o exercício do mesmo ramo de atividade econômica nos últimos três anos, ex: Terraço Itália, caso nos primeiros anos tenha uma sorveteria no local, depois um sex shop, não se aplica a referência.
Dados do Artigo
Autor : Dra Eliana Aparecida de Lima
Contato franmarta@terra.com.br
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Texto inserido no site em 17.01.2011
Informações Bibliográficas:
Conforme a NBR 6023:2002 da Associação Brasileira de Normas Técnicas ( ABNT ), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma :
Costanze, Bueno Advogados. (PROTEÇÃO DO PONTO COMÉRCIAL ). Bueno e Costanze Advogados, Guarulhos, 17.01.2011.
Disponível em: <http://(www.buenoecostanze.com.br)
