O PROJETO DE LEI N. 140/2009 QUE VISA ALTERAR A LEI DO INQUILINATO

Buscando alterar regras e procedimentos relativos aos contratos de locação de imóveis urbanos o projeto de lei, que iniciou sua tramitação pela Câmara e que, no Senado Federal, recebeu o nº 140/2009, foi aprovado em decisão terminativa pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania, no dia 28 de outubro de 2009.

O Projeto de Lei de visa alterar vários incisos, alíneas e parágrafos de 14 artigos da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

A primeira plana é fácil constatar que o projeto de lei tem como principal finalidade, proteger o proprietário de bens imóveis e assim lhe conferir maior garantia.

Diante deste quadro, é possível que os locadores percam o terrível medo de locar seus imóveis, já que atualmente parece ser mais vantajoso para os proprietários de imóveis, deixa-lo vazio do que firmar contrato de locação que lhe acarretara mais prejuízos do que lucros.

A guisa desta discussão, é necessário atentar-se a extensa alteração prevista no projeto de lei no tocante a ação de despejo.

E não é só, as alterações previstas no projeto de lei alcançam também restrições que o locatário não-residencial sofrerá em seus direitos com a reforma, bem como, os novos efeitos da reforma para a pessoa do fiador.

E com o fim de abarcar todas as partes da relação locatícia, as alterações previstas no projeto de lei visam modificar à ação revisional e à ação renovatória.

No que diz respeito à AÇÃO DE DESPEJO, preocupou-se o projeto de lei em lhe conferir alterações significativas, tal fato arrima-se a possibilidade de despejo, por medida liminar, independentemente da audiência do locatário, para isso, foi acrescido 4 incisos ao § 1º do art. 59.

Vale frisar, que para obtenção da medida liminar, basta que o proprietário do imóvel locado, comprove: (1) a necessidade de reparações no imóvel determinadas pelo poder público, cuja realização não possa ocorrer com a permanência do locatário ou havendo resistência deste à realização de ditas reparações; (2) a ocorrência de não substituição da garantia pelo locatário, no prazo legal, para os casos previstos no art. 40, que, também, ganhou novos incisos e um parágrafo único; (3) o encerramento do prazo de vigência de locação não residencial, desde que a ação de despejo tenha sido proposta até 30 dias

contados do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada pelo locador; (4) a falta de pagamento dos aluguéis ou acessórios da locação no vencimento, quando não presentes as garantias contratuais previstas no art. 37, por não terem sido avençadas ou porque tenha havido exoneração.

Já as alterações previstas no projeto de lei no que concerne a LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL, trata-se de uma verdadeira afronta, sendo certo que provavelmente caso não exista emendas neste sentido, o locador tomará para si todas as vantagens em face do locatário comercial e este por sua vez amargará prejuízos de grande monta.

Atentando-se ao projeto de lei  afigura-se que parte de frase contida no § 3º do art. 52 fora revogada, em sua redação original, o locatário de locação não-residencial perdeu o direito a indenização por prejuízos e lucros cessantes, quando a ação renovatória não prosperar em razão de melhor oferta de terceiro.

Conclui-se que ainda que a sociedade locatária reúna todos os requisitos para a ação renovatória, mas, um terceiro ofereça pagamento de aluguel mais vantajoso para o locador, a empresa locatária além de não se beneficiar da renovação, será despejada sem direito algum a indenização, que antes da reforma era prevista neste § 3º do art. 52, simplesmente inviável.

Imaginemos um exemplo simples: Eu proprietário do imóvel comercial locado a X, desejo majorar o valor do aluguel em desacordo com o índice constante do contrato de locação, geralmente IGPM, fato este que não concorda X. Diante a resistência do locatário X em pagar o valor que a meu ver é correto, procuro um terceiro que pague pela locação valor 2x maior que o ofertado, e para isso pago a este terceiro para que ofereça a proposta, apenas para que com isso possa despejar X.

Um tanto quanto inviável e absurdo.

Além destas alterações advindas do projeto de lei n. 140/2009, temos ainda AS RESTRIÇÕES DOS DIREITOS DOS FIADORES, com nova roupagem ao art. 39, o fiador, ressalvada previsão contratual em sentido diverso, fica responsável como garante das obrigações contraídas pelo locatário mesmo depois que vencido o prazo estipulado no contrato, ou seja, se o contrato se prorrogar por prazo indeterminado o fiador permanecerá obrigado, desprestigiando assim a sua vontade de exonerar-se da fiança.

DAS ALTERAÇÕES NA AÇÃO RENOVATÓRIA
Depreende-se da nova redação dada ao art. 74, se a ação renovatória for julgada improcedente, expedirá o juiz mandado de despejo, para ser cumprido no prazo de trinta dias para desocupação voluntária, se assim houver sido requerido na contestação, porém na redação original no caso de improcedência da ação renovatória, o locatário tinha ainda mais 6 (seis) meses para permanecer no imóvel, isso se a defesa do locador não for no sentido de melhor proposta de terceiro, a qual reduzirá o prazo para desocupação do imóvel para 15 dias.