BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO - LEI Nº 12.112/2009

A Nova Lei do Inquilinato – Lei nº 12.112/2009, foi sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 09 de dezembro de 2009 e publicada no Diário Oficial da União no dia seguinte (10/12/2009), alterou dispositivos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato - Locação), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A referida lei passará a valer 45 (quarenta e cinco) dias após sua publicação, ou seja, em 23 de janeiro de 2010, no entanto, sua aplicação não está diretamente relacionada com sua vigência. De acordo com o teor da nova Lei do Inquilinato é possível constatar que se trata de norma híbrida, já que possui disposições relativas ao direito material e, também, de direito processual.

As disposições de direito processual aplicam-se imediatamente, ou seja, os novos procedimentos instituídos aplicam-se assim que a lei entrar em vigor, mesmo para processos judiciais já em curso. Já as disposições de direito material passarão a valer apenas aos novos contratos e, também, àqueles que sofrerem renovação (automática ou não) a partir de 23/01/2010.

No que concerne às disposições de direito material da referida lei, destaque merece a nova redação do artigo 39 que determina que a garantia contratual (caução, fiança etc.) se estenda até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo se o contrato por prazo determinado se tornar por prazo indeterminado. No entanto, esta determinação admite que o contrato preveja situação diversa.

Outro ponto importante é que caso a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador tem a faculdade de se desonerar da sua responsabilidade, desde que notifique o locador de sua intenção, ficando obrigado pelos efeitos da fiança por 120 (cento e vinte) dias após a notificação. Nesse caso, o locador poderá notificar o locatário a apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Ressalta-se, entretanto, que as mudanças mais significativas referem-se aos procedimentos judiciais (disposições de direito processual). Existem novas hipóteses para concessão de liminar em ações de despejo, nas quais o locatário possui apenas 15 (quinze) dias para desocupação (artigo 59, § 1º, incisos VI a IX). São elas:

1ª - Havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

2ª - O término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

3ª - O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

4ª - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Ainda, para o caso de despejo por falta de pagamento, a lei estabeleceu procedimentos mais céleres e prazos mais curtos, permitindo-se, em muitos casos, que a intimação feita na pessoa do advogado tenha plena validade, sendo desnecessária a intimação pessoal.

Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Também houve alterações nos procedimentos das ações revisionais, nas quais se pleiteia a alteração do valor do aluguel. Pela nova redação da lei, o juiz poderá fixar aluguel provisório no limite entre 80% do valor do aluguel e 80% do valor pedido pelo locador.

Houve ainda alterações nos procedimentos das ações renovatórias, que são aquelas nas quais o locatário comercial pleiteia o direito de continuar no imóvel, com base na proteção legal a seu ponto comercial.

Pelo novo ordenamento, o comerciante deve demonstrar a idoneidade do fiador ainda que esse fiador seja o mesmo desde o início da relação contratual. Não sendo renovada a locação, o locatário comerciante terá o prazo de apenas 30 0trinta)dias para desocupar o imóvel, se assim o requerer o locador. Ressaltamos que na lei anterior, o prazo era de 6 (seis) meses do trânsito em julgado.

Por todas essas inovações é que a lei tem sido objeto de várias críticas, sob o argumento de que beneficia os proprietários de imóveis, na medida em que aumenta as hipóteses de retomada de imóvel e diminui os prazos para a desocupação. Por outro lado, prejudica os locatários comerciais que tiveram a proteção a seu ponto comercial reduzida em prol do direito de propriedade dos locadores.

Destarte, para que qualquer eventual prejuízo seja evitado, recomenda-se que os locadores e locatários revejam seus contratos de locação e os adaptem o quanto antes à nova lei e aos interesses comuns das partes.