O REGISTRO IMOBILIÁRIO E SEUS PRINCIPIOS

Inicialmente, cumpre esclarecer que a finalidade do registro imobiliário, em nosso país, é assegurar a certeza e a publicidade das transferências imobiliárias, sob quaisquer título, de molde a manter a continuidade registrária do domínio.

Consiste em assegurar publicidade ampla em relação a terceiros, em garantir a autenticidade e a segurança dos atos de transferência imobiliários, bem como, em nosso vigente ordenamento jurídico, em operar a transferência imobiliária e em manter, para cada imóvel, de maneira objetiva e fácil a história da sequência de seus títulos aquisitivos, de todos os ônus, restrições ou circunstâncias que afetem ou digam respeito a propriedade imobiliária.

Deste modo, registrar imóveis e direitos reais a eles inerentes é a função das serventias imobiliárias, tudo estabelecido na Lei nº. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos- LRP) que define o sistema geral do registro de imóveis, mas não o esgota na medida em que outras leis determinam assentamento imobiliários obrigatórios.

O registro imobiliário deverá ser efetuado respeitando os seguintes princípios:

a) Publicidade: o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros. Qualquer pessoa poderá requerer certidão de registro sem informar ao Oficial ou ao funcionário o motivo ou o interesse do pedido.

b) Fé-Pública: os registros têm força probante, pois gozam de presunção de veracidade. Trata-se de presunção juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do direito registrado até que o contrário se demonstre.

c) Legalidade: incumbe ao Oficial do cartório, ex officio, examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. Não lhe cabe, entretanto, arguir vícios de consentimento, devendo limitar-se à verificação de sua natureza, se registrável ou não. Tão logo o título seja protocolizado, faz-se a prenotação, devendo o Oficial do Registro examiná-lo. Se estiver em ordem, será devidamente registrado. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial fará sua indicação por escrito, tendo o interessado 30 dias para sua regularização. Não se conformando o apresentando com a exigência do Oficial, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da LRP). Neste caso, o prazo de 30 dias permanecerá suspenso até a solução a ser dada pelo juiz da vara de registros públicos.

Suscitada a dúvida pelo escrivão (suscitante), a pedido do interessado, cujo procedimento é de jurisdição voluntária (administração pública de interesses privados), será o apresentante do título (suscitado) cientificado dos seus termos para impugná-la por escrito. O Ministério Público estadual será ouvido e a dúvida julgada por sentença.

d) Territorialidade (princípio específico): É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel (registro rei sitae). Atentar para o fato de que a escritura, por seu turno, pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país, mas o registro só pode ser efetuado no cartório do registro imobiliário da situação do imóvel, o que, sem dúvida, facilita a pesquisa em torno deste. (art. 169 da LRP).

e) Continuidade (princípio específico): somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que figura no registro como seu proprietário. Assim, se “A” consta como o proprietário no registro e aliena o seu imóvel a “B”, que por sua vez transfere a “C”, a escritura outorgada por “B” a “C” somente poderá ser registrada depois que “B” figurar como dono no registro de imóveis, ou seja, apenas depois de registrada a escritura outorgada por “A” a “B”. Este princípio está consagrado no art. 195 da LRP.

f) Prioridade (princípio específico): este princípio protege quem primeiro registra o seu título (dormientibus non sucurrit jus).  A prenotação assegura a prioridade do registro. Se mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia , será registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo (arts. 191 e 192 da LRP). Caso o interessado não atenda, em 30 dias, as exigências formuladas pelo escrivão, cessam os efeitos da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem , o título apresentado em segundo lugar. Se o primeiro apresentante não se conformar com a exigência do Oficial e requerer a suscitação de dúvida, o prazo ficará prorrogado até o julgamento do referido procedimento.

g) Especialidade (princípio específico): por este princípio é exigido minuciosa individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que trata dos dados geográficos do imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares. Está previsto no art. 225 da LRP.

h) Instância: por este princípio não é permitido ao Oficial proceder os registros de ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal (art. 13 da LRP). Até mesmo a instauração de procedimento de dúvida será feita a requerimento do interessado (art. 198 da LRP).