PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - A SEGURANÇA DO MERCADO IMOBILIÁRIO

 

No findar da década passada, o mercado imobiliário passava por uma grande instabilidade, oriunda da quebra de algumas das maiores construtoras daquela época. Um dos casos mais exemplificativos, diga-se de passagem, foi o da construtora Encol - maior do país no ano de 1995 -, cuja falência deixou mais de 700 empreendimentos imobiliários inacabados e cerca de 42 mil clientes prejudicados.

Tal fato se deu, conforme consta, pelo então denominado efeito bicicleta (ou pedalada). Ou seja, as empresas em situação de dificuldade econômica acabavam por desviar recursos de um empreendimento para outro.
Nesse passo, com a quebra da empresa, emergia verdadeiro efeito em cascata, envolvendo diversos empreendimentos que nem sequer chegavam a ser iniciados ou concluídos.

Como consequência desse episódio, inúmeras pessoas, receosas e inseguras, deixavam de comprar imóveis inacabados ou na planta. 

Tal panorama, entretanto, alternou-se com o perpassar do tempo.

O estopim dessa mudança foi o advento da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, direcionada ao fomento do mercado imobiliário. Aliada à legislação, pontuam-se outros fatores indicativos de tal transformação, como: a) a inserção de capital estrangeiro em fundos de investimentos imobiliários e b) a abertura do capital, de empresas nacionais, na bolsa de valores.

Por intermédio da referida norma, parte que nos interessa, surgiu em nossa sistematização jurídica o chamado patrimônio de afetação, que traduz uma garantia aos eventuais compradores de obras até então inacabadas.

Isso porque, com o fito de evitar uma repetição do trágico acontecimento passado, optou a Lei por desvincular um empreendimento de outro.

Para tanto, visualizando uma maior segurança jurídica nas relações imobiliárias, deu-se a oportunidade de que a construtora, caso assim deseje, vincule determinados bens correspondentes ao custo do empreendimento.

Deste modo, na hipótese de acontecer eventual falência daquela empresa, os compradores poderão dar continuidade à obra, por meio de outra construtora, com o respaldo daquele patrimônio destinado ao término do projeto.

Daí, a necessidade da empresa ficar obrigada a promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio destinado a garantir o término da obra, bem como entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação.
De maneira translúcida, caso a incorporadora realize essa escolha, obriga-se a construtora a uma escrituração contábil para cada empreendimento. Vale dizer. Garante-se ao consumidor a entrega do imóvel adquirido na planta.  

Como forma de incentivo, já que se trata de faculdade do incorporador, a empresa que realizar a afetação pode adotar um regime tributário especial com pagamento unificado de impostos e contribuições.

Por fim, a única crítica que se poderia fazer a essa norma seria o de deixar a critério exclusivo da construtora a adoção dessa garantia ao comprador. Contudo, na prática, deve-se pontuar que uma grande parte das incorporadoras atuais tem adotado o referido mecanismo, ainda que, em diversas vezes, seja por exigência do banco financiador do empreendimento.

Nesse passo, hoje em dia, indiscutível que a adoção da garantia do denominado patrimônio de afetação traz segurança jurídica aos compradores de imóveis inacabados ou na planta. Basta, tão-somente, saber se há algum bem afetado para o término da obra.