Princípio da especialidade, e seu aprimoramento sob a sistemática das leis de registros públicos revogada e atual, consubstanciada nos registros de imóveis.
Diante a ocupação das terras realizadas de forma aleatória durante muitos anos o território fora dividido em capitanias, delimitando-se em partes pelas Cartas de Sesmaria.
No mais, diante dos embates travados em razão da posse e seus titulares surgiu a necessidade de regulamentar a aquisição das terras. Nascia em berço esplendoroso, a história do Registro de Imóveis, a princípio timidamente, mas firmando-se depois.
Para trazer aos nossos queridos leitores as inovações juntamente com o frisar de um pouco dessa história, nada melhor do que o excelente trabalho de João Pedro Lamana Paiva, Secretário da Corregedoria Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, escrito com a colaboração do Dr. Décio Antônio Erpen, Desembargador do Tribunal de Justiça do mesmo Estado, intitulado Panorama histórico do registro de imóveis no Brasil, apresentado no XXIV Encontro do Irib de 1997, realizado em Belo Horizonte. São deles as seguintes palavras :
"O registro Imobiliário no Brasil tem sua origem fixada pela Lei 601, de 18.09.1850 e seu Regulamento 1.318, de 30.01.1854, quando a posse passou a ser reconhecida perante o Vigário da Igreja Católica. Por isso, essa lei passou a ser conhecida por 'Registro do Vigário' e se fazia na freguesia da situação do imóvel. O efeito desse registro era meramente declaratório, para diferenciar o domínio particular do domínio público, conforme lição de Waldemar Loureiro".
Nos dias atuais e depois de mais de trinta anos de vigência do Decreto 4.857 e mais de vinte e cinco anos de império da Lei 6.015/73, chegamos à conclusão de que, apesar da grande evolução havida na legislação registrária, novas modificações são clamadas , motivadas não só pela ânsia de aperfeiçoamento do Direito mas, também, para adequar o sistema aos avanços tecnológicos.
Registro
O registro se firmou, como objeto almejado por muitos, positivamente, que passou pelo crivo da legalidade, continuidade e especialidade, e podemos efetuar seu registro, com os requisitos mencionados no art. 176, inc. III, da Lei 6.015/73, na matrícula do imóvel (v. art. 236, da Lei 6.015).
O Registro era considerado a prova da propriedade e atualmente permanece com o mesmo conceito, como sendo um assento, uma inscrição, reservado, o termo, precipuamente para a aquisição ou oneração de imóveis ou, extensivamente, para os atos taxativamente enumerados no art. 167, abordado no tópico referente às atribuições.
Em nosso pátrio direito, ele reveste-se de importância fundamental na transferência de domínio, uma vez que é por ele que ela se realiza (art. 533, do CC). Não é sem razão, pois, que se tornou famosa a frase "só é dono quem registra".
No mais, é fácil perceber que ter em mãos um título sem registro representa perigo real e imediato para o adquirente negligente, podendo, perder em primeiro lugar, a e após, acabar registrado um outro trazido pelas mãos de pessoa mais atenta aos seus direitos.
Evidentemente, aos mais informados a situação aqui criada ainda se mostra possível, porém deve-se o prejudicado tentará anular a segunda transmissão, dificilmente o juiz lhe assegurará a transferência do domínio, a menos que tenha havido fraude na primeira. E mesmo que se faça prova nesse sentido, eventual cancelamento do registro não é fácil ante os incisivos termos do art. 252, da Lei 6.015/73:
"O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido".
Quanto às penhoras, arrestos e seqüestros, informa o art. 239 que elas serão registradas, depois de pagas as custas, mediante a apresentação de mandado ou certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos do registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.
No caso de certidão, ela deverá ser passada com a declaração do fim especial a que se destina.
Retificação de registro
De início vamos deixar assentado que retificação de escritura pública se faz por meio de outra escritura, com a presença das mesmas partes contratantes.
Orientação firmada no Estado de São Paulo, tanto pela E. Corregedoria Geral da Justiça, como pelo Conselho Superior da Magistratura. Em última análise, significa que caso exista no título um erro, deve lá ser previamente corrigido, para, depois, retificar-se o assento registral, aplicando-se o mesmo princípio aos títulos judiciais.
Existe algumas exceções que serão abordadas, principalmente a respeito desta importante matéria, vejamos o que diz a Lei 6.015/73:
"Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado, reclamar sua retificação, por meio próprio.
"Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.
Parágrafo primeiro - A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial corrigirá com a devida cautela.
Parágrafo segundo - Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores. Não havendo oposição, e sendo o requerimento instruído com planta e memorial descritivo da propriedade que justifique o pedido de retificação, o juiz dispensará a realização de vistoria judicial."
Como se extrai dos termos do art. 212, a retificação do registro tanto pode ser efetuada após a correção prévia do título, como pode ser promovida a requerimento da parte ou diretamente pelo oficial, se o erro for evidente, ou, ainda, com autorização judicial, casos em que é necessário a apreciação do Judiciário.
Ressalta-se que pequenos enganos ocorridos no título também podem ser corrigidos mediante simples requerimento e a exibição de documento comprobatório. O bom senso do oficial determinará a melhor forma de agir, levando em conta sempre a ausência de potencialidade danosa, seja em relação às partes, terceiros ou à segurança do registro.
Em nosso singelo entendimento as correções simples, de número de cédula de identidade ou CPF, mediante prova hábil e, até mesmo, a retificação do estado civil de solteiro para casado, comprovada com certidão de casamento atestando a ocorrência do enlace antes da lavratura da escritura, não requerem a atenção do poder judiciário.
Afora os enganos corrigíveis diretamente pelo oficial, de ofício, ou a pedido do interessado, os demais dependem de autorização judicial, na jurisdição voluntária ou contenciosa, conforme o caso.
Narciso Orlandi Neto, Juiz do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, com longa passagem pela Primeira Vara de Registros Públicos, elaborou precioso estudo da matéria, publicado pela Editora Oliveira Mendes, sob o título Retificação do registro de imóveis, por nós recomendado àqueles desejosos de aprofundar-se no assunto.
Do capítulo designado "Diferentes enfoques da retificação" retiramos os seguintes significativos trechos: "Sempre que o registro deva ser retificado, indaga-se dos riscos que a modificação pode provocar a direitos de terceiros. Em quase todos os casos, permite a lei que a retificação seja feita simplesmente por iniciativa de quem é titular do direito de que se trata, ou demonstre, de outra forma, seu interesse.
Só por cautela exige-se a intervenção judicial e, também por cautela, são chamadas as pessoas que, em tese, poderiam ser prejudicadas; mas este chamamento não torna o processo contencioso. A retificação contenciosa é aquela em que a pretensão do prejudicado pelo erro acarreta modificação do direito de terceiro. Esta alteração pode significar simples prejuízo, restrição ao direito ou mesmo a perda do direito registrado". Por exemplo, o cancelamento do registro em virtude de nulidade do título que lhe deu origem.
A propósito, em decisão de 30 de junho de 1997, publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo de 02 de julho do mesmo ano, proferida no Processo 1002/97, relativo a recurso interposto por José de Moura, contra decisão do Corregedor Permanente de Taubaté, que indeferiu averbação unilateral da área de superfície de imóvel objeto de matrícula da Serventia local, a E. Corregedoria Geral da Justiça, através de oportuno e brilhante parecer do eminente Magistrado, Dr. Francisco Eduardo Loureiro, deixou assentado o seguinte:
"No que toca a modalidade de retificação a ser seguida no caso de alteração de medidas e características do imóvel, a resposta, a princípio, estaria no texto do parágrafo segundo do art. 213, da Lei 6.015/73, que exige a chamada 'retificação bilateral', com a citação de confrontantes e, em alguns casos, de alienantes. É o que deflui da expressão 'Sempre que da retificação resultar alteração das divisas ou área do imóvel".
A referida decisão prossegue-se nos seguintes termos:
"Ocorre, porém, que em determinados casos, admite-se nova espécie de gênero retificação, à margem do parágrafo primeiro do art. 213, da Lei 6.015/73. Assim, quando houver omissão tabular e a retificação não tenha potencialidade danosa a terceiros, admite-se, em caráter excepcional, a inserção de dados na esfera puramente administrativa, mediante decisão do Juiz Corregedor Permanente, sem necessidade de citação de confrontantes e alienantes".
Após declinar as palavras do ilustre magistrado, Dr. José Renato Nalini, a r. decisão traça as seguintes premissas básicas para a questão da retificação:
"a) nem toda alteração ou inserção de dados nas características do imóvel reclama retificação bilateral de registro;
b) a bilateralidade da retificação é determinada pela potencialidade danosa a terceiros;
c) a retificação unilateral de medidas e características do imóvel é possível por mero despacho judicial e tem como limite, somente, a lesividade virtual da medida aos interesses de terceiros;
d) a retificação ex-officio do registro pelo Oficial Delegado, mesmo inserindo medidas ou área de superfície na matrícula também é possível, desde que, cumulativamente, inexista lesividade, ainda que potencial, a terceiros e haja evidência, tanto do erro como de sua correção."
A esta altura a E. Corregedoria, por via do excelente parecer do Dr. Francisco Eduardo Loureiro, reporta-se à decisão normativa do ilustre magistrado, Dr. Kioitsi Chicuta, quando titular da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, já comentada neste trabalho, enfatizando as conclusões a que chegou a decisão, correta e coerente na essência, as quais assim são resumidas:
"a) matrículas ou transcrições que descrevem o imóvel com determinada metragem na frente e na lateral, omitindo as medidas dos fundos e de um dos lados podem e devem ser retificadas ex-officio, pelo próprio registrador, desde que tenha elementos tabulares ou oficiais denunciadores da ocorrência de erro evidente (plantas de loteamento, mapa da Emplasa, transcrições e registros de imóveis contíguos, títulos que deram origem ao registro retificando, planta cadastral da Prefeitura etc.).Deverá haver evidências de que as medidas faltantes são as mesmas já enunciadas no registro, assim como da regularidade do formato geométrico.
b) a inserção de área de superfície em imóvel que contenha medidas perimetrais é possível, desde que possa ser ela inferida por singelo cálculo aritmético."
A expressão retificação, convém observar, é usada em sentido amplo. Ela tanto pode alcançar alteração de elementos descritivos do imóvel, como área de superfície e medidas lineares, como pode restringir-se a simples inserção de requisitos omitidos. Correto, portanto, o emprego do termo porque em ambos os casos corrige-se o assento registrário e o fundamento encontra-se no art. 213, da Lei 6.015/73.
De suma importancia é saber distinguir quando a competência do procedimento é do Judiciário e quando pode ser atribuída ao registrador. As decisões comentadas não deixam dúvidas. O oficial pode, por meio de averbação ex-officio, suprir omissão no assento, desde que haja certeza da regularidade da figura geométrica do terreno ou existam elementos em seus arquivos, sejam de plantas ou outros registros, demonstrando a evidência da falha. O bom senso determinará a não potencialidade danosa a terceiros. Os demais casos serão remetidos ao Juízo competente.
Averbação e cancelamento
Averbação, como registro, é um assento, mas se distingue dele por ser ato subsidiário, sempre, portanto, a ele subordinado. Em outras palavras é a anotação de uma ocorrência que altera o registro (ou a matrícula) em relação ao imóvel ou às pessoas nele qualificadas (art. 246, da Lei 6.015/73).
São averbáveis, e podem assim ser classificadas:
Averbações que afetam o registro (ou a matrícula) quanto ao imóvel: demolição, edificação, numeração, mudança de número ou de nome de rua, retificação de medidas, alteração de confinância, fusão (ensejando abertura de nova matrícula para o todo resultante), abertura de rua e desdobro ou desmembramento. Neste último caso a E. Corregedoria Geral de São Paulo tolera a averbação desde que o parcelamento não ultrapasse dez lotes, exigindo-se o registro especial previsto na Lei 6.766/79, caso tal número seja superado. Acontecendo o desdobro ou desmembramento o imóvel subdivide-se, resultando tal subdivisão na fragmentação da matrícula-mãe, fazendo nascer novas matrículas, mantido o domínio por força do registro de origem.
Averbações alteradoras do registro em relação às pessoas podem ser: casamento, separação, divórcio, alteração e retificação de nome, óbito, interdição.
O cerne da questão gira em torno, que algumas averbações atingem o registro mas não ferem o corpo físico do imóvel. Como exemplos, podemos citar, a numeração, mudança de nome de rua, alteração de confrontantes e até a retificação de medidas intra-muros. Outras atingem diretamente o imóvel, mudam sua fisionomia e são conseqüência da modificação sofrida. Exemplificamos, citando demolição, construção, abertura de rua e desdobro.
Mas, a finalidade das averbações, não é apenas alterar o registro. Com efeito, prosseguindo em sua análise, verificamos que elas também são instrumento de:
a) restrição a direitos, no caso da indisponibilidade ou de cláusulas restritivas impostas;
b) oneração de direitos, no caso da caução;
c) transferência de direitos, como acontece com as cessões de compromissos de venda e compra de imóvel loteado pelo Dec.-lei 58/37 e no ajuste preliminar previsto no art. 35, § 4.º, da Lei 4.591/64;
d) cancelamento de registro.
O artigo art. 248, da Lei 6.015/73, expressa:
"O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, que declarará a motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito".
Não divorcia o artigo 249 que assevera os seguintes termos:
"O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos de registro".
No tocante , o artigo. 250 aduz que :
Far-se-á o cancelamento:
I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;
III - a requerimento do interessado, instruído com documento hábil."
De acordo com o art. 251, o cancelamento da hipoteca só pode ser feito à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor: em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698, do CC) e na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.
Entrementes os dispositivos da Lei 6.015, relativos ao cancelamento arrima-se ao artigo 255:
"Art. 255. Além dos casos previstos nesta lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários compradores."
A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. O novel Código Civil de 2002, já incubada a idéia da convalescença do registro pelo instituto da usucapião. Corrêa de Mello (2002) ao examinar a eficácia do registro imobiliário, sob a ótica de proteção da matriz tabular e de resguardo ao terceiro de boa-fé, denomina os efeitos da usucapião tabular como princípio da convalescença registral, identificando o princípio no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil, que prevê:
"Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico."
Inqüestionavelmente, a nulidade absoluta não se purifica nem se convalida com as transmissões seguidamente efetuadas a terceiros, se não expurgada do vício original. Todavia, em homenagem à necessidade de fixarem-se marcos que permitam o convívio social, não se pode ignorar ser o direito um reflexo da realidade social.
Ainda que o ato absolutamente nulo não encontre convalidação em nosso ordenamento, outros princípios paralelos à legalidade, em especial a boa-fé e a aparência, repercutem no sistema de nulidades fixado pelo Código Civil, e por ele mesmo excepcionado, a exemplo do adquirente de boa-fé do proprietário aparente previsto em seus arts. 968 e 1.600.
É cediço, que não nos vale somente elucidar acerca do Registro em si, por esta razão, iremos conceituar de forma sucinta, os outros institutos pertencentes a este tema:
A matricula é o documento único que comprova quem é o proprietário do imóvel e descreve todos os atos praticados com o imóvel, significa que toda vez que ele for vendido, penhorado, financiado ou qualquer outro ato que seu proprietario pratique constará neste documento. fica registrado no cartório de imóveis da zona do endereço do imóvel e é o documento mais importante.
Escritura é o documento inicial do imóvel que o descreve em detalhes inclusive sua localização. Cita todos os detalhes de como ele foi construído e de sua localização,assim como seu proprietário. Pode ser feita uma escritura em qualquer tabelionato do país por isso ela só fará prova de propriedade acompanhada da matricula. é necessária na hora da venda para a transferência do imóvel para o comprador.
Averbação são as anotações ou modificações feitas na matricula do imóvel.
O registro geral é a matricula do imóvel aberta quando fica pronta sua construção. Já na
Transcrição o ato passa-se de um documento para outro.
O Registro de Imóveis brasileiro não alcançou o nível e eficiência de outros sistemas em razão da debilidade cadastral, falta de informação jurídica e costume da sociedade em geral, entre outros motivos, o que de fato tem nos causado inúmeros infortuitos.
Dados do artigo
Autor : Bueno e Costanze Advogados
Contato : franmarta@terra.com.brfranmarta@terra.com.br
Texto inserido no site em 14.04.2008
Informações Bibliográficas :
Conforme a NBR 6023:2002 da Associação Brasileira de Normas Técnicas ( ABNT ), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma :
Costanze, Bueno Advogados. (Princípio da especialidade, e seu aprimoramento sob a sistemática das leis de registros públicos). Bueno e Costanze Advogados, Guarulhos, 14.04.2008. Disponível em : <http://(endereço eletrônico)>. acesso em : ( data que acessou )
