Da multi-propriedade imobiliária

A multi-propriedade caracteriza-se pelas famosas " casas de temporada", "Flat", "Apart-Hotel". Tornou-se um habito comum, até porque, atualmente uma aquisição de imóvel, é considerada muitas vezes desnecessária e de elevado custo.

Ao grande mercado mercado imobiliário, é uma forma de incrementar e inovar.

A maior vantagem é a não necessidade em adquirir um
imóvel, podendo apenas ter direito a fruição, sem gastos mensais, tais como IPTU.

Tais mudanças visam principalmente, a utilização efetiva, com o fim de não se despender valores muitas vezes exorbitantes ao um imóvel, sem utiliza-lo.

Embora a multi-propriedade se assemelhe à compra de cotas em hotéis, a diferença é que esse tipo de investimento não dá o direito de se usufruir do hotel. "A compra de cotas de hotel garante apenas a rentabilidade em caso de ocupação, mas a pessoa não pode utilizá-lo".

Algumas dificuldades têm de ser enfrentadas para se chegar à conceituação da multi-propriedade ou propriedade compartilhada e que são: a transitoriedade de toda propriedade em comunhão, a divisibilidade da coisa e o direito de preferência dos co-proprietários, quando de alienação de parte da coisa comum.

Para o Ilustre Gustavo Tepedino:

"através da multi-propriedade imobiliária, diversos proprietários repartem o aproveitamento econômico de certo imóvel em turnos intercorrentes, normalmente semanas anuais, destinando-os discriminadamente a cada um dos titulares , com exclusividade e em caráter perpetuo, de tal sorte que a cada multi-proprietário corresponda o direito de aproveitamento econômico de uma fração espaço-temporal, incidente

A transitoriedade do condomínio imobiliário é de ser, no caso da multi-propriedade, obstada pela finalidade lógica do instituto, que é a do uso de todos os multi-proprietários. Admitida, no caso e na espécie , a transitoriedade genérica, teremos a destruição do destino da própria base material da estrutura.

A divisibilidade, também, não poderá ser admitida, visto que além de se adotar as mesmas razões acima contra a transitoriedade, é de se adicionar as do interesse e utilidade social, para que se mantenha o estado de comunhão, com o aumento de empregos, do crescimento econômico e da satisfação dos seus titulares ou contratantes...

O instituto, por moderno, sofrerá ataques dos conservadores, mas vingará forçado pelo benefício social que produz.

Princípio

Compartilhar a propriedade, possui nascedouro no direito das obrigações, mas encaminha-se para residir no "direito real".

Se a multi-propriedade é um direito real, tem a faculdade de passar pelo registro imobiliário. Aqui colide com aqueles que defendem o princípio do "numerus clausus", isto é, entendem que os direitos reais estão limitados aos casos admitidos no art. 167 da L.R.P.

Não tem razão de subsistir a adoção do princípio do "numerus clausus", ou tipificação fechada no direito imobiliário, diante da modernização , globalização e a liberdade necessária, para que os negócios acelerem-se cada vez mais em busca do bem estar coletivo e felicidade.

Frisa-se que a necessidade de se registrar a propriedade, é o principal dos direitos reais, mas não o único, pois temos à frente os direitos reais sobre coisas alheias de garantia, de uso e de aquisição.

Além do que, muito mais consentâneo com os nossos dias é o princípio do "numerus apertus", onde se toma os casos do art. 167 da L.R.P. como meramente exemplificativos, podendo registrarem-se todos os casos de necessária relação direta da pessoa com a coisa.

Do objeto da propriedade compartilhada

A propriedade compartilhada, assim como qualquer propriedade, vincula a pessoa diretamente à coisa, objeto do direito, que para nós é o bem imóvel. A grande diferença que reside entre a propriedade comum e a propriedade compartilhada, não está no gênero da conceituação (direito de usar, gozar, dispor, buscar e o dever de dar a função social devida à coisa objeto da propriedade), e sim na espécie da definição com o acréscimo do espaço temporal de uso de cada multi-proprietário.

Salienta-se, que a propriedade compartilhada, no que tange a utilização do bem por cada multi-proprietário, fica restrita a um período de tempo para cada um dos titulares do direito em compartilhamento. Ademais, posiciona-se a multi-propriedade ou propriedade compartilhada como qualquer propriedade, ou seja, a vinculação direta do imóvel à pessoa do sujeito ativo da propriedade, tendo como sujeitos passivos "erga omnes" todas as demais pessoas, que ficam com o dever de respeitar aquela propriedade.

Na multi-propriedade existe a divisão temporal com turnos certos para o uso exclusivo e perpétuo de cada compartilhatário, ou titular do direito de propriedade compartilhada. A relação é a mesma da propriedade comum sobre uma base material, podendo-se observar que a diferença é a existência da divisão temporal com turnos certos, para o uso de cada proprietário no sistema de compartilhamento.

Resta para cada um dos compartilhatários uma fração ideal do terreno, que indica propriedade exclusiva e perpétua no percentual do espaço de tempo indicado, e a obrigação de se vincular a uma convenção multi-proprietária ou dos proprietários compartilhados, ou seja, é necessário fixar o "modus vivendi et operandi" da multi-propriedade.

Extrai-se ainda, que a diferença está na existência do denominador que é o espaço de tempo de uso, enquanto, no numerador, continuam o clássico "utendi, fruendi et abutendi".

Não é de se falar aqui numa propriedade temporária ou cíclica , porque o multi-proprietário existe no tempo da oportunidade de uso ou mesmo fora dele. Proprietário ele é durante todo o tempo, mas possuidor direto ele é temporariamente, ou no espaço de tempo, marcado em sua escritura.

É de suma importância atentar-se que, não deixa de ser proprietário o titular de domínio em compartilhamento, quando está impedido de usar a coisa em benefício de terceiro que, naquele espaço de tempo, tem o direito de uso, como nas locações, comodatos ou arrendamentos. Aqui o importante é o sentido jurídico e não o de uma base material para a conceituação do imóvel, é a intenção de usar e como usar dos multi-proprietários (a convenção necessária) e a influência do tempo na caracterização do bem jurídico (o denominador obrigatório).

Assim tem entendido nossos tribunais:

Segundo Avvad ( 2004, p. 254):

"a multipropriedade imobiliária foi criada visando, essencialmente, ao compartilhamento de hotéis, apart-hotéis e residências de veraneio". É através do instituto que a indústria turístico-hoteleira garante a ocupação quase que permanente para complexos turísticos que, de outra forma, somente seriam habitados nas épocas de alta temporada.

"SHOPPING CENTER" -- Condomínio imobiliário resultante de incorporação -- Imóvel constituído em uma única unidade possuída em cotas ideais por condômino -- Inexistência de comunhão de cotas -- Empreendimento, portanto, regido pela lei especial, e não pelo Direito Comum -- Impossibilidade de o mero cessionário independentemente de deliberação da assembléia de condôminos, ingressar em nome próprio com ação para defesa de interesses do condomínio que entende violados -- Carência por ilegitimidade"ad causam" decretada -- Inteligência do art. 6.º da Lei 4.591/64, aplicação do art. 6. do CPC e inaplicabilidade dos arts. 642 e 645 do CC -- Voto vencido.

Conclusão

Diante todo explanado, note-se que a multi-propriedade, é algo diferente de uma locação, uma vez que a pessoa afigura-se como proprietária. Ela tem o direito de utilizar o imóvel por um determinado período, como por exemplo, a primeira semana de Janeiro.

Desse modo, fica-se estipulado que , toda primeira semana de janeiro, o compartilhando, poderá utilizar a propriedade, ou até alugar, ficando com o rendimento total do aluguel para si. Isso provoca o barateamento do custo das férias. "O custo de uma semana é bem acessível a grande parcela da população.

A propriedade não é uma só, não sendo correto reduzir a sua dogmática a um instituto monolítico, cabendo, antes, perfilhar um conjunto de situações jurídicas complexas,compreensivas não apenas de poderes, mas também de deveres, que envolvem a titularidade dos bens. Há diversas propriedades, como diferentes também são as destinações econômicas e as funções sociais dos bens.

O princípio constitucional da função social é sinalizador da propriedade-função, modificando o conteúdo tradicional da propriedade,impondo-se como critério para afirmar ou negar o seu reconhecimento e a sua atribuição, assim como se erigindo em fundamento de sua garantia.

Dados do artigo 

Autor : Bueno e Costanze Advogados

Contato : franmarta@terra.com.br
Texto inserido no site em 02.05.2008

Informações Bibliográficas :

Conforme a NBR 6023:2002 da Associação Brasileira de Normas Técnicas ( ABNT ), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma :

Costanze, Bueno Advogados. (Da multi-propriedade imobiliária). Bueno e Costanze Advogados, Guarulhos, 02.05.2008. Disponível em : <http://(endereço eletrônico)>. acesso em : ( data que acessou )