Aspectos gerais de locação de imóvel urbano

Conforme a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, mesmo que resumida, trata-se do assunto de locação do imóvel urbano. Podemos identificar quatro modalidades de locação, conforme o artigo 1º e o mesmo aponta quais são as locações que continuam a ser reguladas pelo Código Civil e pela legislação especial:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

1º) de bens dos entes federativos e das respectivas autarquias e fundações públicas. O fundamento para esta vedação é o interesse público, que não permite que suas locações sujeitem-se ao regime privado;

2º) de vagas autônomas de garagem. Não se excluem, porém, as vagas ou espaços de estacionamento ligados a uma locação de imóvel. Destarte, desde que não haja qualquer vinculação com o imóvel locado, as disposições acerca do contrato de garagem é que serão aplicadas;

3º) dos espaços de publicidade. É o que ocorre com qualquer espaço publicitário em prédio alheio, que deverá estar submetido às regras do poder de polícia que a ordem jurídica, nos arts. 29 e 30 da Constituição, mediante lei votada pelo corpo legislativo, concede às Autoridades Municipais na regulação do interesse local;

4º) as locações referentes aos apart-hotéis, hotéis residência e equiparados. Sílvio Venosa entende que nestas modalidades de moradia, o que há é contrato de hospedagem e não de locação, sob o argumento de que o pagamento é feito na forma de diárias e não de aluguel. A importância desta distinção está em que, uma vez não acolhida pela Lei do Inquilinato, a relação de hospedagem não sujeita a parte contratante à ação de despejo, sendo cabível ação possessória para a restituição do imóvel;

5º) o arrendamento mercantil (leasing). O fundamento de sua exclusão do âmbito da Lei 8.245/91 é o de que o pagamento que se faz nestes casos não é mero aluguel, podendo também servir de pagamento parcial do bem arrendado. Não bastasse esta significante diferença, o instituto é regulado por lei própria - Lei nº 6.099/74, regulamentada pela Resolução nº 351/75 do Banco Central.

Conceito e natureza jurídica da locação de coisas

Vale lembrar que, conforme o art. 565 do Novo Código Civil, conceitua locação das coisas como o contrato através do qual uma das partes se obriga a ceder a outro, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Não podem ser objeto de locação coisas consumíveis pelo uso, tais como energia elétrica, gás, calor etc. Arrendamento pode ser utilizado no mesmo sentido de locação, sendo o mais utilizado entre nós com mais freqüências às locações imobiliárias.

A locação possui diversas naturezas jurídica de contrato:

Bilateral - pois cria obrigações recíprocas para ambas as partes. A importância prática desta característica é a possibilidade de se invocar o princípio da exceção e contrato não cumprido, conforme consta nos arts. 476 e 477.

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

Comutativo - porque as obrigações são de plano conhecidas dos contratantes no momento da conclusão da avença.

Oneroso - exige dispêndio de ambas as partes sendo aluguel o termo utilizado para representar o valor da retribuição pela locação.

Consensual - porque independe da entrega da coisa para que se aperfeiçoe, o locador obriga-se a ceder a coisa, mas a tradição não é essencial ao negócio

Relação duradoura - sendo-lhe essencial o decurso de prazo, seja determinado ou não.

Não solene - uma vez que a lei não lhe exige forma especial, podendo ser verbal, conquanto na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteção ao inquilino.

O sistema adotado pela Lei do Inquilinato ( Lei 8245/91), pode ser sistematizada em três grupos distintos de locação, que nortearão o presente estudo:

Locação residencial:

a) Com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito;

As principais características desta forma de locação residencial resumem-se em:

1. direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação;

2. Inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;

3. Ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.

b) com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses.

Os efeitos principais desta modalidade de locação residencial são os seguintes:

1. ocorrência de prorrogação legal compulsória após o vencimento;

2. o direito de retomada depende de motivação e só é possível nos casos elencados na Lei;

3. denúncia vazia somente será admitida após 05 anos de vigência ininterrupta da locação.

Locação não-residencial:

a) locação comercial com direito à renovatória

Protege o fundo de comércio, o ponto, em uma palavra: o aviamento, prevenindo os lucros cessantes derivados da interrupção da atividade e da necessidade de se deslocar o estabelecimento.

Urge salientar que o direito à renovação é norma cogente, de expressa disposição pelo art. 45.

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

O art. 51 fixa os requisitos necessários para a renovação, assegurando-a ao empresário que explora o mesmo ramo de atividade econômica por três anos consecutivos no mínimo.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

O art. 52, vem tratar sobre as hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

É mister ressaltar que, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio, ou até mesmo residir se o mesmo fornecer condições apropriadas.

b) outras locações livres.

Distinção importante a se fazer refere-se ao fato de estarem acobertadas ou não pela renovatória, se a resposta seja negativa, o contrato submeter-se-á aos princípios gerais da Lei 8245/91, sujeitando-se à denúncia imotivada após findo o prazo determinado, mantendo a regra geral de denúncia vazia para os imóveis não residenciais, não fazendo maiores restrições para o exercício do direito de retomada do locador.

O art. 53 traça as condições especiais para o eventual desfazimento do vínculo locatício que envolva estabelecimentos desta natureza, de evidente significância social e humanitária.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º:

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Locação especial : tendo por objeto imóveis destinados à temporada.

Destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Outros aspectos importantes

Morte do locador e do locatário

Faz desaparecer a relação locatícia, no primeiro caso, a locação transmite-se aos herdeiros, conforme o art. 10; no segundo, a lei elenca a ordem de sub-rogação, conforme art. 11.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

É imperioso lembrar que a fiança extingue-se com a morte do locatário, devendo ser apresentada nova garantia se assim exigir o locador.

Separação e divórcio do locatário

Caso ocorra a separação, a locação se estenderá para o cônjuge que continuar residindo no imóvel locado, conforme o art. 12, devendo esta sub-rogação ser avisada por escrito ao locador que poderá exigir.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Conclusão

Bastante salutar, é o entendimento controvertido sobre o presente tema apresentado, ainda que realizadas explanações a respeito da autonomia da vontade.

Certo é admitir que a vontade deve prestigiar a vontade e a liberdade de contratar. Porém deve-se afastar-se disposição contratual que, a pretexto de conceder bonificação, transforma o contrato em leonino, causando vantagens excessivas a uma das partes.

Neste sentido, é de se supor que ninguém aceitaria em sã consciência, sanção igual a 70% posto que configuraria, no mínimo, cláusula leonina, não se podendo, deste modo, aceitar desconto tão expressivo.

Dados do artigo 

Autor : Bueno e Costanze Advogados

Contato : franmarta@terra.com.br
Texto inserido no site em 09.05.2008

Informações Bibliográficas :

Conforme a NBR 6023:2002 da Associação Brasileira de Normas Técnicas ( ABNT ), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma :

Costanze, Bueno Advogados. (Aspectos gerais de locação de imóvel urbano). Bueno e Costanze Advogados, Guarulhos, 09.05.2008. Disponível em : <http://(endereço eletrônico)>. acesso em : ( data que acessou )